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問答題

【計算題】某商場的土地使用年限為40年，從2001年10月16日起計。該商店共有兩層，每層可出租面積各為300m²，一層于2002年10月16日租出，租賃期限為5年，可出租面積的月租金為200元/m²，且每年不變；二層目前暫空置。附近類似商場一、二層可出租面積的正常月租金分別為180元/m²和160元/m²，運營費用率為20%。該類房地產的報酬率為10%。試測算該商場2005年10月16日帶租約出售時的正常價格。

答案：該商場2005年10月16日帶租約出售時節(jié)正常價格測算如下：
（1）商場一層價格的測算：
租賃期限內...

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【計算題】6年前，甲公司提供一宗1hm²、土地使用年限為50年的土地，乙公司出資300萬元人民幣，合作建設9000m²建筑面積的房屋。房屋建設期為2年，建成后，其中3000m²建筑面積劃歸甲公司所有，6000m²建筑面積由乙公司使用20年，期滿后無償歸甲公司所有。現今，乙公司有意將使用期滿后的剩余年限購買下來，甲公司也樂意出售。但雙方對價格把握不準并有爭議，協(xié)商請一家專業(yè)房地產估價機構進行估價。據調查得知，現時該類房地產每平方料建筑面積的月租金為120元，出租率為85%，年運營費用約占年租賃有效毛收入的35%，報酬率為12%。

答案：據題意本題的估價對象是未來16年后的28年的土地使用權和房屋所有權在今天的價值。這里采用收益還原法進行估價。
...

【計算題】
某賓館共有400個標準間和100個套間，標準間每個每天200元，套間每個每天350元，年平均空房率25%。餐飲收益為客房收益的30%?？头窟\營費用率為35%，餐飲運營費用率為55%。康體娛樂等其他方面的凈收益為每年200萬元。土地使用年限不限。搜集同類賓館的價格和凈收益資料如下表所示：
試依據上述資料估計該賓館的現時價格。

答案：（1）按收益法無限年公式求取該賓館的價格，其公式為：V=A/R
（2）計算客房與餐飲年總收益：&e...