多項選擇題

【案例分析題】2004年7月，經(jīng)有批準權的人民政府審批，某房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱甲公司）通過房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓的方式獲得一宗地的開發(fā)權，該宗地上原項目為經(jīng)濟適用房。2004年9月，甲公司以在建工程連同占用范圍內(nèi)的土地使用權抵押，向銀行申請開發(fā)貸款。2004年12月，該項目變更為商品住宅。2005年1月，甲公司委托某房地產(chǎn)經(jīng)紀公司獨家代理銷售該商品住宅，當月，該經(jīng)紀公司就代理甲公司對外簽訂了商品房預售合同。但直到2005年5月10日，甲公司才辦理了《商品房預售許可證》。關于甲公司未達到預售條件時對外簽訂的商品房預售合同的表述，根據(jù)最高法院的有關規(guī)定，正確的有（）。

A.該合同效力待定
B.應當認定無效
C.在起訴前甲公司取得商品房預售許可證的，法院可以認定有效
D.甲公司在簽訂該合同時不可以向認購人收取定金

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單項選擇題

【案例分析題】2004年7月，經(jīng)有批準權的人民政府審批，某房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱甲公司）通過房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓的方式獲得一宗地的開發(fā)權，該宗地上原項目為經(jīng)濟適用房。2004年9月，甲公司以在建工程連同占用范圍內(nèi)的土地使用權抵押，向銀行申請開發(fā)貸款。2004年12月，該項目變更為商品住宅。2005年1月，甲公司委托某房地產(chǎn)經(jīng)紀公司獨家代理銷售該商品住宅，當月，該經(jīng)紀公司就代理甲公司對外簽訂了商品房預售合同。但直到2005年5月10日，甲公司才辦理了《商品房預售許可證》。根據(jù)現(xiàn)行政策規(guī)定，關于該在建工程抵押的描述，正確的是（）。

A.其抵押的金額不包括土地價格
B.取得房屋所有權證后，才能辦理抵押登記
C.抵押權實現(xiàn)時，某銀行優(yōu)先受償后，余款應首先用于繳納土地使用權出讓金
D.該抵押自雙方簽字蓋章之日起生效

單項選擇題

【案例分析題】2004年7月，經(jīng)有批準權的人民政府審批，某房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱甲公司）通過房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓的方式獲得一宗地的開發(fā)權，該宗地上原項目為經(jīng)濟適用房。2004年9月，甲公司以在建工程連同占用范圍內(nèi)的土地使用權抵押，向銀行申請開發(fā)貸款。2004年12月，該項目變更為商品住宅。2005年1月，甲公司委托某房地產(chǎn)經(jīng)紀公司獨家代理銷售該商品住宅，當月，該經(jīng)紀公司就代理甲公司對外簽訂了商品房預售合同。但直到2005年5月10日，甲公司才辦理了《商品房預售許可證》。該項目變更為商品住宅項目時，（）。

A.經(jīng)人民政府批準，可以不辦出讓手續(xù)
B.轉(zhuǎn)讓方應當將所得收益中的土地收益上繳國家
C.由轉(zhuǎn)讓方補辦土地使用權出讓手續(xù)
D.由甲公司繳納土地使用權出讓金

多項選擇題

【【案例分析題】】2004年7月，經(jīng)有批準權的人民政府審批，某房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱甲公司）通過房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓的方式獲得一宗地的開發(fā)權，該宗地上原項目為經(jīng)濟適用房。2004年9月，甲公司以在建工程連同占用范圍內(nèi)的土地使用權抵押，向銀行申請開發(fā)貸款。2004年12月，該項目變更為商品住宅。2005年1月，甲公司委托某房地產(chǎn)經(jīng)紀公司獨家代理銷售該商品住宅，當月，該經(jīng)紀公司就代理甲公司對外簽訂了商品房預售合同。但直到2005年5月10日，甲公司才辦理了《商品房預售許可證》。關于甲公司未達到預售條件時對外簽訂的商品房預售合同的表述，根據(jù)最高法院的有關規(guī)定，正確的有（）。

A.該合同效力待定
B.應當認定無效
C.在起訴前甲公司取得商品房預售許可證的，法院可以認定有效
D.甲公司在簽訂該合同時不可以向認購人收取定金

多項選擇題

【案例分析題】2004年7月，經(jīng)有批準權的人民政府審批，某房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱甲公司）通過房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓的方式獲得一宗地的開發(fā)權，該宗地上原項目為經(jīng)濟適用房。2004年9月，甲公司以在建工程連同占用范圍內(nèi)的土地使用權抵押，向銀行申請開發(fā)貸款。2004年12月，該項目變更為商品住宅。2005年1月，甲公司委托某房地產(chǎn)經(jīng)紀公司獨家代理銷售該商品住宅，當月，該經(jīng)紀公司就代理甲公司對外簽訂了商品房預售合同。但直到2005年5月10日，甲公司才辦理了《商品房預售許可證》。甲公司預售該在建工程，須符合下列條件（）。

A.已交付全部土地使用權出讓金
B.已取得土地使用證、工程規(guī)劃許可證和施工許可證
C.已解除在建工程抵押合同
D.已取得商品房預售許可證

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【案例分析題】2004年7月，經(jīng)有批準權的人民政府審批，某房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱甲公司）通過房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓的方式獲得一宗地的開發(fā)權，該宗地上原項目為經(jīng)濟適用房。2004年9月，甲公司以在建工程連同占用范圍內(nèi)的土地使用權抵押，向銀行申請開發(fā)貸款。2004年12月，該項目變更為商品住宅。2005年1月，甲公司委托某房地產(chǎn)經(jīng)紀公司獨家代理銷售該商品住宅，當月，該經(jīng)紀公司就代理甲公司對外簽訂了商品房預售合同。但直到2005年5月10日，甲公司才辦理了《商品房預售許可證》。關于2004年5月10日之后該經(jīng)紀公司的代理活動，表述正確的是（）。

A.該經(jīng)紀公司應當向買受人出示商品房銷售委托書
B.該經(jīng)紀公司應當以自己的名義與買受人簽訂商品房預售合同
C.代理銷售所產(chǎn)生的合同權利義務由甲企業(yè)與經(jīng)紀公司共同承擔
D.代理費為可以超過成交價格的3%