不動產(chǎn)評估章節(jié)練習(xí)(2020.05.31)

來源：考試資料網(wǎng)

1.問答題簡述不動產(chǎn)估價的個別因素？

參考答案：1）土地：面積大小、形狀、臨路狀況、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度、地勢、地址水文狀況、土地使
用權(quán)年限

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2.問答題簡述新開發(fā)土地有哪些，公式是有哪些？

參考答案：1）包括：
填海造地、開山造地、農(nóng)地整理、征收農(nóng)地后進(jìn)行“三通一平”等開發(fā)的土地、舊城...

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3.問答題某一宗土地的總面積為1 000m²，是10年前通過征用農(nóng)地取得的，使用年限60年。當(dāng)時每畝花費18萬元（1畝=667m²），現(xiàn)時重新取得該類土地需要620元／m²；地上建筑物的總面積為2000m²，是8年前建成交付使用的，當(dāng)時的建筑造價按建筑面積算為600元／m²，現(xiàn)時建造同類建筑物按建筑面積算需要1200元／m²，該建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命50年，殘值率為0。根據(jù)所給資料估算該宗不動產(chǎn)的現(xiàn)時單價和總價。

參考答案：根據(jù)題意，采用成本法進(jìn)行評估，其步驟如下：
（1）求取土地現(xiàn)值
土地現(xiàn)值＝620×1000＝6200...

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4.判斷題對于建筑物耐用年限短于土地使用年限時，先根據(jù)建筑物耐用年限確定未來可獲收益的年限，選用有限年的收益法計算公式，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物的折舊和土地取得費用的攤銷；然后再加上土地使用權(quán)年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限價值的現(xiàn)值。

參考答案：正確

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5 （）就是將估價對象與近期內(nèi)已發(fā)生交易的類似不動產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似不動產(chǎn)的成交價格進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚?，以此作為估價對象在估價時點的客觀合理價格的估價方法。

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6.判斷題建筑物的自然壽命是指建筑物從建成之日起到不堪使用時的年數(shù)，經(jīng)濟(jì)壽命是指建筑物從建成之日起到預(yù)期產(chǎn)生的收入開始小于運營費用的持續(xù)期。建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命長于其自然壽命。

參考答案：錯誤

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7.判斷題對于估價人員搜集的交易實例，只要是估價對象的類似房地產(chǎn)就可以作為可比實例。

參考答案：錯誤

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8 在估算開發(fā)完成后不動產(chǎn)的正常交易價格的基礎(chǔ)上，扣除未來不動產(chǎn)正常的開發(fā)成本、利息、利潤、稅收等費用后，以剩余之?dāng)?shù)來確定估價對象不動產(chǎn)價格的方法是（）。

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9.判斷題房地產(chǎn)估價規(guī)范要求市場比較法中交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個別因素的修正，每項修正對可比實例成交價格的調(diào)整不得超過20％，綜合調(diào)整不得超過30％。

參考答案：正確

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10 運用收益法評估不動產(chǎn)的價格，需要確定不動產(chǎn)預(yù)期產(chǎn)生的總收益和總費用，從而計算純收益?？芍苯討?yīng)用于估價中的總收益是（）。

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