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房地產(chǎn)估價(jià)師房地產(chǎn)基本制度與政策問(wèn)答題每日一練(2020.06.10)

問(wèn)答題
計(jì)算題：某寫(xiě)字樓套間建筑面積1,000平方米，使用年限30年，該寫(xiě)字樓每月租金2.5萬(wàn)元。據(jù)調(diào)查，該寫(xiě)字樓造價(jià)為3,000元/平方米，家具設(shè)備原值10萬(wàn)元，耐用年限10年，殘值率2%。據(jù)有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)稅為年租金的12%，管理費(fèi)為年租金的5%，修繕費(fèi)為房屋原值的2%，保險(xiǎn)費(fèi)為房屋原值的3‰，資本化驗(yàn)室率為12%。試估算該寫(xiě)字樓的價(jià)格。
答案：(1)年租金收入
2.5×12=30(萬(wàn)元)
(2)計(jì)算年經(jīng)營(yíng)費(fèi)用
①房地產(chǎn)稅=30×12...
問(wèn)答題
稅收政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有什么影響？
答案：分析稅收政策對(duì)房地產(chǎn)的影響首先要區(qū)分它們的征收環(huán)節(jié)是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)還是在房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)。一般來(lái)說(shuō)增加開(kāi)...
問(wèn)答題
需求與需要有何異同？
答案：需求的形成條件：一是消費(fèi)者愿意購(gòu)買(mǎi)，二是且有能力購(gòu)買(mǎi)。缺少第二個(gè)條件，只能看成是需要或欲望；而僅有第二個(gè)條件不能使購(gòu)買(mǎi)行...
問(wèn)答題
趙某于2005年6月預(yù)購(gòu)了一幢別墅(總售價(jià)為120萬(wàn)元)，并先后向開(kāi)發(fā)商支付了114萬(wàn)元。該別墅于2006年6月30日竣工后，趙某付清了剩余的購(gòu)房款，但對(duì)原裝修不滿意，拆除了部分原裝修設(shè)施，并重新進(jìn)行了裝修，花費(fèi)了40萬(wàn)元。2006年9月為籌集資金做生意，趙某欲以該別墅向銀行抵押貸款，并于2006年9月10日委托估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行了估價(jià)，此時(shí)同類(lèi)型(指重新裝修前)的別墅的正常市場(chǎng)售價(jià)為130萬(wàn)元，趙某希望評(píng)估價(jià)值為2006年9月同類(lèi)型別墅的正常市場(chǎng)售價(jià)加上該別墅的重新裝修費(fèi)用，即170萬(wàn)元，現(xiàn)估價(jià)人員掌握的資料有：1.趙某與開(kāi)發(fā)商于2005年6月簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同原件;2.趙某的購(gòu)房發(fā)票;3.商品房預(yù)售許可證復(fù)印件;4.其他有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)資料。請(qǐng)問(wèn)：1.上述資料用于抵押估價(jià)是否齊全?2.估價(jià)人員可否承諾按170萬(wàn)元進(jìn)行估價(jià)?3.可否按2006年9月的同類(lèi)型別墅的正常市場(chǎng)售價(jià)加上該別墅的重新裝修費(fèi)用確定評(píng)估值?為什么?
答案：1.上述資料用于抵押估價(jià)尚不齊全，比如缺趙某裝修花費(fèi)成本的證明，拆除裝修部分的成本等。
2.房地產(chǎn)估價(jià)人員不能...
問(wèn)答題
計(jì)算題：某公司購(gòu)買(mǎi)了一棟寫(xiě)字樓用于出租經(jīng)營(yíng)，價(jià)格為2500萬(wàn)元。第1年投入裝修費(fèi)用200萬(wàn)元，并可獲凈租金收入400萬(wàn)元，從第2年開(kāi)始，每年租金收入為500萬(wàn)元，并以5%的速度遞增，該公司于第10年末將該樓轉(zhuǎn)售，轉(zhuǎn)售收入為3500萬(wàn)元，如果當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)上寫(xiě)字樓物業(yè)的投資收益率為20%，試計(jì)算該投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率，并判斷該投資項(xiàng)目的可行性。
答案：目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上寫(xiě)字樓物業(yè)的投資收益率可視為目標(biāo)收益率或基準(zhǔn)收益率ic。
計(jì)算項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：

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